Nullità clausola limitativa polizza fideiussoria ex art. 3 D.Lgs. 122/2005

La questione verte sulla validità delle clausole limitative inserite nelle polizze fideiussorie rilasciate ai sensi del D.Lgs. 122/2005 (c.d. Legge TAIC), con particolare riferimento alla loro opponibilità all'acquirente in caso di crisi del costruttore.

1. Inquadramento Normativo

L'art. 2 del D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore l'obbligo inderogabile di procurare e consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia della restituzione delle somme riscosse prima del trasferimento della proprietà 1Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 2 D.Lgs. 122/2005… godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, …. L'art. 3 dello stesso decreto definisce l'oggetto della garanzia: essa deve coprire la restituzione degli importi versati qualora il costruttore incorra in una "situazione di crisi", definita espressamente includendo la sentenza dichiarativa di fallimento (oggi liquidazione giudiziale), la presentazione di domanda di concordato preventivo o la liquidazione coatta amministrativa 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo ….

2. Principio di Inderogabilità e Nullità della Clausola

La disciplina dettata dal D.Lgs. 122/2005 ha natura imperativa, in quanto volta alla tutela di un contraente debole (l'acquirente di immobile da costruire) e al superiore interesse della stabilità del mercato immobiliare.

• Violazione di norma imperativa: Una clausola che escluda la copertura per "procedure concorsuali volontarie" (come il concordato preventivo o la domanda di liquidazione giudiziale in proprio) contrasta direttamente con il contenuto minimo obbligatorio previsto dall'art. 3, comma 2, del D.Lgs. 122/2005 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo …. Ai sensi dell'art. 1418 c.c., il contratto (o la singola clausola) è nullo quando contrario a norme imperative 3Codice CivileArt. 1418 c.c.… Producono nullita' del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325, l'illiceita' della causa, l'illiceita' dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346. Il contratto e' altresi' nullo negli altri casi stabiliti dalla legge..
• Limiti della fideiussione: Sebbene l'art. 1941 c.c. consenta generalmente di prestare fideiussione a condizioni meno onerose rispetto al debito principale, tale facoltà incontra un limite insuperabile nelle garanzie "obbligatorie per legge", dove il contenuto della prestazione del garante è predeterminato dalla norma speciale 4Codice CivileArt. 1941 c.c.… Puo' prestarsi per una parte soltanto del debito o a condizioni meno onerose. La fideiussione eccedente il debito o contratta a condizioni piu' onerose e' valida nei limiti dell'obbligazione principale..

3. Orientamento Giurisprudenziale e Inopponibilità delle Eccezioni

La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito la centralità della tutela del promissario acquirente. In particolare:

• Inopponibilità delle eccezioni: L'art. 3, comma 5, del D.Lgs. 122/2005 stabilisce espressamente che il mancato pagamento del premio non è opponibile all'acquirente 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo …. Per estensione logico-giuridica, fondata sulla funzione di "garanzia sociale" della polizza, non sono opponibili clausole che svuotino il nucleo essenziale della garanzia previsto dalla legge.
• Contratti per adesione: Qualora la clausola fosse inserita in condizioni generali di contratto, la sua efficacia sarebbe subordinata non solo alla specifica approvazione scritta ex art. 1341 c.c., ma anche alla compatibilità con la causa concreta del contratto, che nel caso di specie è la protezione dell'acquirente contro lo stato di crisi 5Codice CivileArt. 1341 c.c.… Le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza. In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore ….
• Efficacia della garanzia: Recentemente, la Cassazione ha sottolineato che l'escussione della garanzia presuppone il verificarsi dello stato di crisi e che eventuali limitazioni convenzionali non possono restringere il perimetro delle situazioni protette definite dal legislatore (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 15622/2025 6Cass. civ. sez. III, Ordinanza n. 15622/2025).

4. Conclusione Operativa

La clausola che esclude la copertura in caso di procedura concorsuale volontaria è da considerarsi nulla per contrarietà a norma imperativa (artt. 3 D.Lgs. 122/2005 e 1418 c.c.).

Il fideiussore non può opporre validamente tale limitazione all'acquirente, in quanto:

1. Lo stato di crisi è definito per legge e include ogni forma di procedura concorsuale che impedisca il trasferimento dell'immobile 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo ….
2. La nullità della clausola limitativa comporta l'integrazione automatica del contratto con la disciplina legale, rendendo la garanzia pienamente operante per l'intera somma riscossa dal costruttore, inclusi gli interessi legali 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo … 1Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 2 D.Lgs. 122/2005… godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, ….
3. L'acquirente, verificata l'apertura della liquidazione giudiziale, ha diritto di escutere la fideiussione entro 30 giorni dalla richiesta scritta, senza che il garante possa eccepire limitazioni contrattuali difformi dal modello legale 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo ….