Sfratto per morosità: presupposti e procedura ex art. 658 c.p.c.
L'intimazione di sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale disciplinato dall'art. 658 c.p.c. 1, che consente al locatore di ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile in tempi più rapidi rispetto al rito ordinario, qualora il conduttore risulti inadempiente nel pagamento dei canoni.
Di seguito si delineano i presupposti sostanziali e l'iter procedurale previsti dalla normativa vigente.
1. Presupposti sostanziali
Per poter agire ex art. 658 c.p.c., devono coesistere i seguenti requisiti:
- Esistenza di un contratto di locazione: Il rapporto deve essere in corso. L'intimazione non è infatti ammissibile se il rapporto è già cessato per altre cause o se la società conduttrice si è estinta senza successori nel godimento 2.
- Mancato pagamento del canone: L'inadempimento deve riguardare il canone alle scadenze pattuite 1.
- Gravità dell'inadempimento:
- Nelle locazioni abitative, la morosità è tipizzata dall'art. 5 L. 392/1978 3: il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori se superiori a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione.
- Nelle locazioni ad uso diverso (commerciali), si applica il principio generale dell'art. 1455 c.c. 4, richiedendo che l'inadempimento non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del locatore.
- Persistenza della morosità: Al momento dell'udienza di convalida, il locatore (o il suo procuratore) deve attestare che la morosità persiste 5.
2. Procedura e forma dell'atto
L'atto di intimazione deve essere redatto seguendo precise formalità previste dall'art. 660 c.p.c. 6:
- Notificazione: Deve essere effettuata a norma degli artt. 137 e ss. c.p.c., con esclusione del domicilio eletto. Se non avviene in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire un avviso all'intimato tramite raccomandata 6.
- Contenuto della citazione: Deve contenere l'invito a comparire all'udienza e l'avvertimento che, in caso di mancata comparizione o mancata opposizione, il giudice convaliderà lo sfratto ex art. 663 c.p.c. 6.
- Termini di comparizione: Tra la notifica e l'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi 6.
- Ingiunzione di pagamento: Nello stesso atto, il locatore può chiedere anche l'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e quelli da scadere fino al rilascio 1, 7.
3. Svolgimento dell'udienza e possibili esiti
In udienza possono verificarsi tre scenari principali:
- Mancata comparizione o mancata opposizione: Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice emette ordinanza di convalida di sfratto, che ha efficacia di titolo esecutivo per il rilascio 5. Tale ordinanza acquista efficacia di cosa giudicata sulla risoluzione del rapporto 8.
- Sanatoria della morosità (solo per uso abitativo): Ai sensi dell'art. 55 L. 392/1978 9, il conduttore può sanare la morosità in udienza versando canoni, interessi e spese legali. In presenza di comprovate difficoltà, il giudice può concedere il c.d. "termine di grazia" (fino a 90 o 120 giorni) per il pagamento.
- Opposizione del conduttore:
4. Conclusioni operative
L'intimazione di sfratto per morosità richiede che il locatore dimostri il titolo (contratto) e alleghi l'inadempimento, mentre grava sul conduttore l'onere di provare l'avvenuto pagamento 8. In caso di contestazioni su vizi dell'immobile o lavori eseguiti, tali difese devono essere valutate nel merito dopo il mutamento del rito 13, 14, ferma restando l'ammissibilità di domande riconvenzionali se proposte tempestivamente 15.
Articoli citati: art. 658 c.p.c., art. 1455 c.c., art. 663 c.p.c., art. 660 c.p.c., art. 664 c.p.c., art. 665 c.p.c., art. 667 c.p.c., art. 426 c.p.c.
Se vuoi, posso:
Fonti:
Tutte le fonti recuperate dalla pipeline, incluse quelle non citate esplicitamente nel testo.
Verifica se le affermazioni dell'AI sono supportate dalle fonti citate.
L'intimazione di sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale disciplinato dall'art. 658 c.p.c. (#cite-source-1), che consente al locatore di ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile in tempi più rapidi rispetto al rito ordinario, qualora il conduttore risulti inadempiente nel pagamento dei canoni.
Il paragrafo descrive correttamente l'art. 658 c.p.c. come lo strumento per l'intimazione di sfratto per morosità e risoluzione del contratto.
Di seguito si delineano i presupposti sostanziali e l'iter procedurale previsti dalla normativa vigente.(contesto generale)
Si tratta di una frase introduttiva di raccordo che non contiene informazioni specifiche o citazioni normative.
1. Presupposti sostanziali Per poter agire ex art. 658 c.p.c., devono coesistere i seguenti requisiti: Esistenza di un contratto di locazione: Il rapporto deve essere in corso. L'intimazione non è infatti ammissibile se il rapporto è già cessato per altre cause o se la società conduttrice si è estinta senza successori nel godimento (#cite-source-13). Mancato pagamento del canone: L'inadempimento deve riguardare il canone alle scadenze pattuite (#cite-source-1). Gravità dell'inadempimento: Nelle locazioni abitative, la morosità è tipizzata dall'art. 5 L. 392/1978 (#cite-source-5): il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori se superiori a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione. Nelle locazioni ad uso diverso (commerciali), si applica il principio generale dell'art. 1455 c.c. (#cite-source-7), richiedendo che l'inadempimento non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del locatore. Persistenza della morosità: Al momento dell'udienza di convalida, il locatore (o il suo procuratore) deve attestare che la morosità persiste (#cite-source-3).
Il riferimento alla non ammissibilità dello sfratto se la società è estinta è supportato dal testo integrale della Cassazione in Source 13.
2. Procedura e forma dell'atto L'atto di intimazione deve essere redatto seguendo precise formalità previste dall'art. 660 c.p.c. (#cite-source-2): Notificazione: Deve essere effettuata a norma degli artt. 137 e ss. c.p.c., con esclusione del domicilio eletto. Se non avviene in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire un avviso all'intimato tramite raccomandata (#cite-source-2). Contenuto della citazione: Deve contenere l'invito a comparire all'udienza e l'avvertimento che, in caso di mancata comparizione o mancata opposizione, il giudice convaliderà lo sfratto ex art. 663 c.p.c. (#cite-source-2). Termini di comparizione: Tra la notifica e l'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi (#cite-source-2). Ingiunzione di pagamento: Nello stesso atto, il locatore può chiedere anche l'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e quelli da scadere fino al rilascio (#cite-source-1), (#cite-source-8).
Il paragrafo riporta fedelmente le modalità di notificazione e le formalità previste dall'art. 660 c.p.c.
3. Svolgimento dell'udienza e possibili esiti In udienza possono verificarsi tre scenari principali: 1. Mancata comparizione o mancata opposizione: Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice emette ordinanza di convalida di sfratto, che ha efficacia di titolo esecutivo per il rilascio (#cite-source-3). Tale ordinanza acquista efficacia di cosa giudicata sulla risoluzione del rapporto (#cite-source-16). 2. Sanatoria della morosità (solo per uso abitativo): Ai sensi dell'art. 55 L. 392/1978 (#cite-source-6), il conduttore può sanare la morosità in udienza versando canoni, interessi e spese legali. In presenza di comprovate difficoltà, il giudice può concedere il c.d. "termine di grazia" (fino a 90 o 120 giorni) per il pagamento. 3. Opposizione del conduttore: Se l'opposizione non è fondata su prova scritta e non sussistono gravi motivi, il giudice può emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. (#cite-source-4). Il giudizio prosegue poi nelle forme del rito speciale previa ordinanza di mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c. (#cite-source-9), (#cite-source-11).
L'art. 663 c.p.c. conferma che in caso di mancata comparizione o opposizione il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva.
4. Conclusioni operative L'intimazione di sfratto per morosità richiede che il locatore dimostri il titolo (contratto) e alleghi l'inadempimento, mentre grava sul conduttore l'onere di provare l'avvenuto pagamento (#cite-source-16). In caso di contestazioni su vizi dell'immobile o lavori eseguiti, tali difese devono essere valutate nel merito dopo il mutamento del rito (#cite-source-12), (#cite-source-15), ferma restando l'ammissibilità di domande riconvenzionali se proposte tempestivamente (#cite-source-14).
Il riparto dell'onere della prova e il mutamento del rito sono coerenti con i principi desumibili dalle ordinanze di Cassazione e dagli artt. 667 e 426 c.p.c.
Riservato ad avvocati, magistrati e notai con iscrizione verificata.
