Riscatto nella prelazione urbana e vendita forzata ex artt. 38 e 39 L. 392/1978

In merito alla questione della compatibilità tra il diritto di prelazione e riscatto urbano e le procedure di vendita forzata immobiliare, il quadro normativo e giurisprudenziale delinea una soluzione negativa per il prelazionario pretermesso.

1. Inquadramento normativo

La disciplina della prelazione e del riscatto negli immobili urbani a uso non abitativo è dettata dagli artt. 38 e 39 della Legge n. 392/1978 1[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]Art. 38 L. 392/1978… prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. … 2[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]Art. 39 L. 392/1978… precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. ….

• Art. 38 L. 392/1978: impone al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile l'obbligo di darne comunicazione al conduttore (denuntiatio).
• Art. 39 L. 392/1978: riconosce al conduttore il diritto di riscattare l'immobile dall'acquirente qualora il proprietario non provveda alla notificazione o venda a un prezzo inferiore a quello indicato.

Tuttavia, tale disciplina deve essere coordinata con le norme che regolano l'effetto traslativo della vendita forzata (art. 2919 c.c.) e il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.) 3Codice CivileArt. 2919 c.c.Art. 2919. (Effetto traslativo della vendita forzata). La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. … 4Codice di Procedura CivileArt. 586 c.p.c.… Avvenuto il versamento del prezzo e verificato l'assolvimento dell'obbligo posto a carico dell'aggiudicatario dall'articolo 585, quarto comma, il giudice dell' esecuzione puo' sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore ….

2. Principio applicabile: l'incompatibilità con la vendita forzata

Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, ribadito anche in recenti pronunce (es. Cass. civ., sez. I, n. 28918/2025), il diritto di prelazione legale previsto dall'art. 38 L. 392/1978 non opera nelle vendite coattive 5Cass. civ. sez. I, Sentenza n. 28918/2025 6Cass. civ. sez. I, Sentenza n. 28918/2025.

Le ragioni della preclusione risiedono in due profili fondamentali:

1. Natura volontaristica della norma: il tenore letterale dell'art. 38 presuppone una libera manifestazione di volontà del locatore di alienare il bene ("Nel caso in cui il locatore intenda trasferire..."). Al contrario, nella vendita forzata il trasferimento avviene contro la volontà del debitore, per ordine del giudice dell'esecuzione ex art. 567 c.p.c. 7Codice di Procedura CivileArt. 567 c.p.c.… ad ulteriori quarantacinque giorni. Un termine di quarantacinque giorni e' inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga … 5Cass. civ. sez. I, Sentenza n. 28918/2025.
2. Tutela del ceto creditorio: l'estensione della prelazione legale alle aste giudiziarie ostacolerebbe la massimizzazione del ricavo dalla vendita, scoraggiando la partecipazione dei terzi e alterando la dinamica competitiva necessaria per il soddisfacimento dei creditori 5Cass. civ. sez. I, Sentenza n. 28918/2025.

3. Orientamento giurisprudenziale sul riscatto

Di conseguenza, se non sussiste il diritto di prelazione nella fase di vendita, non può sorgere il diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della medesima legge 2[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]Art. 39 L. 392/1978… precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. ….

La Corte di Cassazione ha chiarito che:

• La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che spettavano al debitore esecutato (art. 2919 c.c.), ma tale acquisto avviene in modo "purgato" da vincoli che presuppongono l'autonomia negoziale delle parti 3Codice CivileArt. 2919 c.c.Art. 2919. (Effetto traslativo della vendita forzata). La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. ….
• L'aggiudicatario è protetto dalle nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita (art. 2929 c.c.), a meno che non vi sia stata collusione 8Codice CivileArt. 2929 c.c.… procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell'esecuzione..
• Anche nel caso di vendite fallimentari o competitive in sede concorsuale, è stata negata l'esistenza del diritto di prelazione in favore del conduttore, anche laddove il contratto di locazione richiami genericamente la Legge 392/1978 5Cass. civ. sez. I, Sentenza n. 28918/2025 6Cass. civ. sez. I, Sentenza n. 28918/2025.

4. Conclusione operativa

Il prelazionario pretermesso (conduttore dell'immobile) non può esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario in sede esecutiva.

L'unico strumento di tutela per il conduttore resta l'opponibilità della locazione stessa all'aggiudicatario, a condizione che il contratto abbia data certa anteriore al pignoramento, nei limiti e alle condizioni previste dall'art. 2923 c.c. 9Codice Civileart. 2923 c.c.… Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. In ogni caso l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. …. In questo caso, l'aggiudicatario subentra nel contratto di locazione come nuovo locatore, ma il conduttore non ha alcun diritto di acquisire la proprietà del bene mediante riscatto per la mancata denuntiatio della vendita giudiziaria.